Перезагрузка: Университет продолжает расплачиваться за ошибки (а то и преступления) девяностых-нулевых годов

По данным на 25.08.2022, за СПбГУ закреплено 520 объектов (423 здания, помещения, сооружения и 97 земельных участков). На 131 объект недвижимости права были оформлены в последние 5,5 лет. На 25 объектов недвижимости права СПбГУ пока не оформлены (восемь в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 18 — в Республике Крым). Из них на восемь объектов признано и зарегистрировано право собственности РФ, на четыре объекта (Республика Крым) направлено обращение о снятии с кадастрового учета в связи с отсутствием признаков капитальности либо утрате объекта. Если права на объекты недвижимости не оформлены, эти здания, сооружения, земельные участки нельзя эксплуатировать, а из бюджета РФ на ремонт, эксплуатацию этих объектов недвижимости финансирование не выделяется!

Для признания прав на объекты недвижимости, ранее незаконно реконструированные и перепланированные, только за последние пять лет СПбГУ потратил средства на сумму 28,3 млн рублей (28 301 757,9). А с 2008 года — больше 60 млн рублей (не считая средств на замену материалов и перестройку). Эти средства израсходованы на проведение технической инвентаризации и изготовление технической, кадастровой и иной документации, проведение обязательных экспертиз. В этой сумме не учтена заработная плата нескольких десятков универсантов, которые занимались и продолжают заниматься проведением всех этих работ. А если в общую сумму включить зарплату этих сотрудников и налоги, то цифра увеличится вдвое!

Что же мешало и мешает зарегистрировать права Университета на все земельные участки и объекты недвижимости?

Как сообщил заместитель ректора по правовым вопросам Ю. В. Пенов, это прежде всего незаконные перепланировки, реконструкции зданий, проведенные в период с 1990 по 2008 год по решению руководителей хозяйственных служб Университета и деканов ряда факультетов, и строительство объектов недвижимости без разрешительной документации (материалы ректорских совещаний от 26.03.2012, п. 4, от 02.04.2012, п. 3, Несанкционированные перепланировки и реконструкции помещений в зданиях Университета).

Новое руководство Университета узнало о существовании этой проблемы далеко не сразу. В связи с тем, что полное и детальное обследование зданий Университета не проводилось долгие годы, в 2010–2011 годах по указанию ректора была организована инвентаризация всех университетских зданий. В ходе этой проверки были выявлены незаконные, несанкционированные перепланировки и реконструкции помещений, которые проводились в нашем Университете с 1990 по 2008 год. Они были инициированы и произведены должностными лицами, имевшими право распоряжаться денежными средствами Университета на основании доверенности ректора (деканы факультетов, директора институтов и научных центров, директор Студгородка). Во многих случаях были затронуты несущие конструкции зданий, а также возводились внутренние перегородки (Несанкционированные перепланировки и реконструкции помещений в зданиях Университета).

Незаконные, несанкционированные перепланировки и реконструкции, проведенные до 2008 года по решению руководителей хозяйственных служб Университета и деканов факультетов, как раз и становились препятствием к регистрации прав СПбГУ на земельные участки и объекты недвижимости. Такая ситуация возникла, например, со зданиями, расположенными по адресу: Университетская наб., д. 7—9—11, лит. ОА (нулевой флигель) и Филологический пер., д. 3, лит. П (здание административного корпуса), где были надстроены дополнительные этажи. Незаконная реконструкция объекта недвижимости была произведена по решению деканов филологического и восточного факультетов во время работ по капитальному ремонту в период до 2008 года. Ответственным за реконструкцию и ремонтные работы был Л. В. Огнев, проректор по материально-техническому развитию, ответственным за оформление — Ю. В. Андреев, начальник управления недвижимости и земельных ресурсов СПбГУ до 2008 года. В результате реконструкции было выполнено устройство мансарды в чердачном объеме, общая площадь здания изменилась за счет площади мансардного этажа с 3338,5 кв. м до 3872,2 кв. м (Несанкционированные перепланировки и реконструкции помещений в зданиях Университета; Злой умысел или преступная халатность?; Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?; Кто и как проверяет финансово-хозяйственную работу Университета: прошлое и настоящее). Если бы необходимые разрешения и согласования на них были оформлены до перепланировки, у Университета были бы законные основания провести строительные работы. Но вовсе не те, которые были проведены. В ходе работ использовались не те материалы и не те технические решения. В результате выполненные работы не соответствовали требованиям КГИОП, пожарной безопасности и т. д.

Ремонтные работы в зданиях, являющихся памятниками истории и культуры, а их в СПбГУ насчитывается около 70, должны проводиться в соответствии с требованиями комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга. Однако в ходе инвентаризации, проходившей в 2010–2011 годах, выяснилось, что за период с 1990 по 2010 год в каждом здании были проведены незаконные перепланировки, причем во многих случаях затронуты несущие конструкции.

Чем это плохо для Университета?

Без надлежащего оформления прав, объясняет Ю. В. Пенов, Университет не может ремонтировать здания и помещения, не может продолжать ранее начавшееся строительство, не может расходовать деньги на любые работы и получать финансовые средства из бюджета на содержание этих объектов. Кроме того, если объекты недвижимости не зарегистрированы, то их нельзя указать при лицензировании. Университет не может ими распоряжаться в полной мере, не может вести в них образовательную, научную, внеучебную деятельность!

Например, в свое время самовольно был произведен многомиллионный капитальный ремонт зданий по адресу: Волховский пер., д. 1–3 (наб. Макарова, д. 12). Пиар был большой (Факультет построил здание на головах; Стоимость реконструкции здания факультета менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета составила 4,5 млн. долл.). В ходе ремонта были нарушены требования КГИОП и была произведена перепланировка исторического здания. А в результате нам потребовались несколько лет работы и значительные финансовые затраты для того, чтобы зарегистрировать права на это здание (необходимо было проводить экспертизы, обмеры здания и пр.) (Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?).

Подробнее об этом случае читайте в обращении в Виртуальную приемную СПбГУ «Куда подевался ресторан на филологическом факультете?»

Известны случаи, когда помещения, предназначенные для использования в учебных целях, сдавались в аренду компаниям, которые открывали в них кафе и проводили при этом незаконную перепланировку. Так, например, в здании по адресу: 9-я линия, д. 2/11, лит. А появился ресторан, где в нарушение действующего законодательства в помещениях образовательного учреждения была организована продажа алкоголя. Более того, для привлечения сторонних посетителей с улицы в историческом здании был изменен фасад и в нарушение требований КГИОП был оборудован отдельный вход в ресторан.

Тогда же был открыт ресторан в здании на 6-й линии, д. 15, одном из старейших строений города. Охранное обязательство предписывает Университету провести дорогостоящий капитальный ремонт, и за невыполнение обязательств СПбГУ уже был оштрафован.

Такая же картина у нас и по другим зданиям: дворцу Бобринских (ул. Галерная, д. 58–60), дворцу Петра III (Университетская наб., д. 11), 22-я линия В. О., д. 7 и др. Там проводились незаконные самовольные реставрация и реконструкция, поэтому облик помещений изменился, что не соответствовало старым поэтажным планам.

Еще одна трудность в том, что с каждым годом требования законодательства становятся все более строгими. Для примера: если еще до 2006 года возможно было при соответствующем согласовании размещать наружные блоки кондиционеров на стенах уличных фасадов зданий, то с принятием Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге» размещение кондиционеров на уличных фасадах зданий было запрещено и, немного погодя, контрольные органы начали выписывать множественные предписания за наружные блоки кондиционеров, размещенные не на дворовых фасадах зданий либо на кровле, в оконных или дверных проемах, стенных нишах, арочных проемах и т. п.

Прежде была такая практика: анализируя результаты экспертизы, суд видел, что объект недвижимости был реконструирован без получения необходимой разрешительной документации. Но принимал во внимание, что строительство проведено правильно, здание не представляет опасности для жизни и здоровья граждан (что подтверждено независимыми экспертами), его можно эксплуатировать. И удавалось получить судебное решение, позволяющее узаконить объект. А в последние годы судебная практика изменилась, суды стали придирчивее относиться к результатам экспертиз и отказываются принимать положительные решения по узаконению объектов недвижимости, которые были самовольно реконструированы.

Что делается? Как признавать права?

В связи с проведенными до 2008 года по решению руководителей хозяйственных служб СПбГУ и ряда деканов факультетов незаконными самовольными реконструкциями (перепланировками) и незаконным самовольным строительством объектов недвижимости без разрешительной документации, а также наличием ранее неоформленных земельных участков под ними оформление прав СПбГУ на такие объекты было длительное время невозможным, пояснил Ю. В. Пенов.

В результате проведенной кропотливой работы по оформлению права собственности РФ и права постоянного (бессрочного) пользования СПбГУ на земельные участки под указанными объектами недвижимости наконец-то стало возможным оформление прав и на сами объекты недвижимости (путем признания права собственности РФ в судебном порядке и передачи их в оперативное управление СПбГУ). Необходимые документы направляются в территориальное управление Росимущества в Санкт-Петербурге для обращения в суд (Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?).

На 131 объект недвижимости права были оформлены в последние пять с половиной лет:

  • 2017 год — 4 объекта (в том числе один земельный участок)
  • 2018 год — 42 (в том числе 12 земельных участков)
  • 2019 год — 17 (в том числе десять земельных участков)
  • 2020 год — 50 (в том числе два земельных участка)
  • 2021 год — 16 (в том числе пять земельных участков)
  • 2022 год — 2 (в том числе один земельный участок)

Например, право оперативного управления зарегистрировано на следующие объекты недвижимости в 2021 году:

  • Санкт-Петербург, Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, дом 109, строения 11–19, зарегистрированы 12.11.2021
  • Санкт-Петербург, Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, дом 109, на Оранжерейный остров от западного берега Большого пруда (сооружение — пешеходный мост), зарегистрирован 05.05.2021
  • Ленинградская область, Выборгский р-н, Полянская волость, 19 км Средне-Выборгского шоссе, пос. Тарасово, лит. М, зарегистрирован 28.05.2021
  • Санкт-Петербург, муниципальный округ № 7, 1-я линия В. О., д. 26, лит. А, земельный участок, зарегистрирован 10.08.2021
  • Санкт-Петербург, муниципальный округ Смольнинский, Смольный проезд, земельные участки 100 и 101, зарегистрированы 01.07.2021
  • Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Трудолюбовка, ул. Грузинова, д. 1а, земельный участок, зарегистрирован 28.12.2021
  • Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Трудолюбовка, ул. Севастопольская, д. 16б, земельный участок, зарегистрирован 28.12.2021

Право оперативного управления зарегистрировано на следующие объекты недвижимости в 2022 году:

  • Ленинградская область, Выборгский р-н, 19 км Средне-Выборгского шоссе, нежилое здание, зарегистрировано 14.06.2022
  • Санкт-Петербург, Филологический переулок, земельный участок, зарегистрирован 29.06.2022

Объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский р-н, Полянская волость, 19 км Средне-Выборгского шоссе, пос. Тарасово, лит. М (здание бани), был самовольно построен по решению руководителей хозяйственных служб СПбГУ задолго до 2008 года. Строительство велось без какой-либо разрешительной документации. Сотрудниками управления недвижимостью и земельных ресурсов проведены работы по признанию прав СПбГУ на это здание (Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?, Кто и как проверяет финансово-хозяйственную работу Университета: прошлое и настоящее). После продолжительной подготовительной работы решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской признано право собственности РФ на этот объект.

Объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский р-н, г. поселок Кузнечное, лит. В (здание спального корпуса), был самовольно построен еще в 1990-е годы. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области признано право собственности РФ.

Жилой дом, общежитие № 3, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский р-н, поселок Ульяновка, Советский пр., д. 205, лит. Ф, было самовольно построено хозяйственными службами СПбГУ еще в 1990-е годы без какой-либо разрешительной документации. Была проведена экспертиза технического состояния нежилого здания специализированной организацией. Здание признано аварийным. МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области согласовало списание (в том числе) указанного объекта недвижимости. После проведения работ по демонтажу объекта недвижимости он будет исключен из РФИ и снят с кадастрового учета. Здание было незаконно возведено. Теперь здание списывается. А вот стоимость демонтажа объекта составляет ориентировочно более 1 млн рублей, сроки проведения — около шести месяцев (с учетом конкурентного способа выбора подрядчика).

Чья это ответственность? Кто будет возмещать ущерб Университету?

Имеется несколько вариантов.

  1. По уголовным делам (Университетская наб., 7—9—11, лит. С)


    Незаконной самовольной считается пристройка к зданию научно-исследовательского физического института, появившаяся в результате реконструкции, проведенной в 2005–2006 годах. Тогда здание научно-исследовательского института земной коры СПбГУ было соединено с расположенной рядом газовой котельной. Работы проводились при отсутствии необходимых разрешительных документов, которые позволяли бы вести работы на законных основаниях, а разрешение на строительство было получено только через два года после его фактического начала. Кто несет ответственность за то, что проектная документация не соответствует тому, что фактически было построено? Могут ли использоваться для нужд Университета такие здания?

    Ответственные за незаконную реконструкцию здания по адресу: Санкт-Петербург, Университетская набережная, дом 7—9—11, лит. С понесли наказание в рамках уголовного дела о хищении государственного имущества, возместили материальный ущерб, нанесенный Университету (Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?).

  1. Добровольно


    Например, СПбГУ обратился с исковым заявлением в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга к ответчикам, бывшим работникам СПбГУ — В. Н. Соболеву, директору строительства (За растрату в СПбГУ осудили строителей), В. А. Сахновскому, директору строительства (материалы ректорского совещания от 29.05.2017, от 16.01.2017) и Ю. В. Чекалину, главному инженеру ВУНК (Главный инженер СПбГУ обвиняется в хищении 38 бюджетных миллионов, Главный инженер СПбГУ обвиняется в хищении 38 млн) — о взыскании денежных средств для компенсации затрат Университета на узаконение перепланировок в здании по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 7—9—11, лит. С, реконструкция которого осуществлялась ответчиками в рамках исполнения трудовых обязанностей (Материалы ректорского совещания от 16.01.2017, Злой умысел или преступная халатность?). 21.03.2018 между сторонами было заключено мировое соглашение.

    Ответчики В. Н. Соболев и Ю. В. Чекалин добровольно согласились частично компенсировать СПбГУ расходы на оплату судебной строительно-технической экспертизы здания. Нежелание компенсировать Университету ущерб в полном объеме объяснялось В. Н. Соболевым и Ю. В. Чекалиным тем, что, как они утверждают, они действовали по прямому поручению руководителя. Что касается В. А. Сахновского, то он в целях узаконения перепланировок здания, а также погашения своих денежных обязательств перед СПбГУ, вытекающих из уголовного дела, самостоятельно заключил договор и произвел оплату в размере 350000 рублей по договору за выполнение работ по обследованию ответственных строительных конструкций здания. Кроме того, В. А. Сахновский выразил намерение в связи с возникшей ситуацией сделать пожертвование в эндаумент-фонд СПбГУ (Материалы ректорского совещания от 23.04.2018).
  2. Через суд


    Далеко не во всех подобных случаях бывшие работники Университета демонстрируют высокую гражданскую позицию. В ряде случаев бывшие универсанты, ответчики по подобным искам, решили причиненный Университету ущерб не возмещать.


    По решению бывшего декана филологического факультета и проректора по направлениям С. И. Богданова в зданиях, расположенных по адресам: Университетская наб., д. 7—9—11, лит. ОА (нулевой флигель) и Филологический пер., д. 3, лит. П, незаконно (без разрешительной документации) были надстроены дополнительные этажи мансард. Новому руководству Университета приходилось тратить деньги, заработанные нашими юристами и экономистами, на проведение судебных экспертиз и узаконение перепланировок через суд. Поэтому в этом случае СПбГУ обратился с исковыми требованиями к физическим лицам, допустившим нарушения в рамках материальной ответственности, для компенсации понесенных расходов.


    В отношении С. И. Богданова было подано исковое заявление в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга. Оно касалось возмещения Университету ущерба, возникшего в связи с необходимостью оплаты технического обследования строительных конструкций, технических и кадастровых работ, а также судебной экспертизы по делу об узаконении незаконной перепланировки, произведенной службами, подчиненными декану филологического факультета, в здании Университета по адресу: Санкт-Петербург, Филологический пер., д. 3, лит. П. Общая стоимость понесенных Университетом по вине С. И. Богданова расходов по этому сюжету на настоящий момент составляет 685310 рублей (Материалы ректорского совещания от 15.05.2017).


    В ходе судебных заседаний представитель С. И. Богданова В. А. Лопатин сообщил суду, что ответчик виновным в причинении ущерба СПбГУ себя не считает, конкретных виновных ни суду, ни Университету не назвал и вначале ссылался на истечение срока давности. А затем изменил тактику защиты и говорил, что декан С. И. Богданов просто выполнял «поручения руководства Университета». И претензий к нему в то время прежнее руководство Университета не предъявляло.


    По словам С. И. Богданова, о фактических обстоятельствах дела ректору Университета было хорошо известно еще в начале 2000-х годов. А потому руководство СПбГУ могло и должно было еще в начале 2000-х годов обращаться с соответствующим иском, чего почему-то не сделало. Брать пример со своих коллег В. Н. Соболева, В. А. Сахновского, Ю. В. Чекалина он не стал и отказался от добровольного возмещения ущерба. Какой-либо информации, полезной для Университета в целях возмещения ущерба, С. И. Богданов решил не предоставлять (Материалы ректорского совещания от 23.04.2018).

Сколько потратили денег?

Процесс узаконения идет медленно, постепенно. Безобразия, которые творились в Университете в этой области, потребовали дополнительных финансовых вложений на проведение различных экспертиз (технического обследования), на инвентаризацию зданий и изготовление технических планов, на проведение оценки объектов недвижимости. В результате из-за горе-администраторов, управлявших хозяйством Университета продолжительное время, за последние восемь лет на регистрацию объектов недвижимости и оформление прав Университетом пришлось потратить более 1 млн долларов (Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?).

Для признания прав на объекты недвижимости, реконструированные и перепланированные без разрешительных документов (проведение технической инвентаризации и изготовление технической, кадастровой и иной документации, проведение экспертиз), только за последние пять с половиной лет СПбГУ потратил средства на сумму 28,3 млн рублей (28 301 757,9):

  • в 2017 году — 11 382 270 руб.
  • в 2018 году — 6 248 245 руб.
  • в 2019 году — 7 685 043,9 руб.
  • в 2020 году — 1 397 533 руб.
  • в 2021 году — 1 588 666 руб. (в том числе судебная экспертиза — 700000 рублей)

На что тратим деньги?

  1. Узаконение


    В прежние годы регистрация зданий и оформление прав были гораздо проще, пакет документов был минимальный. Досадно, но права на недвижимость Университета тогда не были оформлены. Поэтому сегодня требуется гораздо больше усилий, чтобы решить возникшие проблемы: зарегистрировать федеральную собственность, оформить право оперативного управления на здание и право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Часто получается заколдованный круг: нельзя оформить здание на неоформленном земельном участке, а права на земельный участок нельзя оформить из-за того, что на нем находится неоформленное здание. Законодательство становится строже, в том числе и в сфере охраны памятников истории и культуры. Поэтому кроме строительной экспертизы нужно проводить и экспертизу историко-культурную. Все это приводит к дополнительным финансовым затратам (Почему до сих пор не оформлены права СПбГУ на объекты недвижимости?).

  1. Перестройка, замена негодных материалов


    Для узаконения перепланировок, реконструкций зданий Университета требуется около 1,5–2 миллиардов рублей, так как многие объекты недвижимости, в которых проходили перепланировки (реконструкции), являются объектами культурного наследия федерального значения и все изменения должны согласоваться с комитетом по использованию и охране памятников Санкт-Петербурга, как сообщил К. А. Кузьмин, заместитель по эксплуатации материально-технической базы первого проректора.


    В ходе проведения инвентаризации в 2010–2011 годах выяснилось, что до 2010 года в каждом здании, являющемся памятником истории и культуры федерального или регионального значения, где проводились перепланировки (реконструкции), данные работы выполнены с грубейшими нарушениями, причем во многих случаях затронуты несущие конструкции.


    Например, в здании по адресу: Филологический пер., д. 3, лит. П (здание административного корпуса) были надстроены дополнительные этажи. Незаконная реконструкция объекта недвижимости была произведена в период до 2008 года. В результате реконструкции было выполнено устройство мансарды в чердачном объеме, общая площадь здания изменилась за счет площади мансардного этажа с 3338,5 кв. м до 3872,2 кв. м.


    Незаконная реконструкция объекта не позволяет распоряжаться объектом недвижимости в полном объеме. Университету предстояло получить в кратчайшие сроки разрешительные документы на перепланировку или выполнить работы по демонтажу мансарды. Стоимость такого демонтажа, по оценкам специалистов, на сегодняшний день оценивается в 148 млн рублей. После продолжительной работы решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.2022 признано право собственности РФ. В настоящее время проводится работа по внесению соответствующих изменений в сведения ЕГРН и регистрации права СПбГУ. Такая же ситуация с надстройкой мансарды в здании по адресу: Университетская наб., д. 7—9—11, лит. АЯ.


    Но на некоторых объектах недвижимости производились работы по реконструкции инженерных сетей и реконструкции строительной части. Так, после проведенных реконструкций инженерных сетей на объекте недвижимости по адресу: Университетская наб., д. 7—9—11, лит. СО было невозможно получить разрешительные документы и для приведения объекта недвижимости в работоспособное состояние (требовалось порядка 100 млн рублей), реконструкция строительной части требовала внесения изменений в сведения ЕГРН. В связи с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2022 изменения по строительной части приняты Росреестром.