Юристы СПбГУ: в России низкое качество услуг по оценке недвижимости

Ученые СПбГУ проанализировали российскую судебную практику об оспаривании кадастровой стоимости в судах и пришли к выводу, что часто кадастровая стоимость объектов недвижимости завышается, а отчеты об оценке готовятся с нарушениями.

Любая недвижимость может быть оценена несколькими способами. Можно определить ее стоимость на рынке — за сколько квартира продается или покупается. Но есть также и кадастровая стоимость — ее определяют региональные госучреждения исходя из расположения недвижимости, ее площади, года постройки и прочих факторов. Именно эта стоимость определяет, какой налог налогоплательщики должны уплачивать, владея имуществом или, к примеру, решив его продать или подарить.

Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, он вправе оспорить ее в суде. Ученые Санкт-Петербургского университета проанализировали больше 720 таких судебных дел за несколько лет — с 2017 по 2019 год. Авторы отчета доцент СПбГУ Владислав Савиных и директор по научно-методической деятельности КГ «Аверс» доцент Николай Баринов пришли к выводу, что в 60 % из изученных случаев кадастровая стоимость объектов недвижимости была завышена более чем в два раза.

Это значит, что в большинстве подобных дел налогоплательщики сталкиваются с ошибочной кадастровой стоимостью, определенной с нарушениями. Оспаривание кадастровой стоимости остается необходимой процедурой защиты нарушенных прав истцов.

Доцент СПбГУ Владислав Савиных

Также эксперты обнаружили, что в 38 % случаев суд устанавливал, что отчет об оценке составлен частным оценщиком с нарушениями. «С одной стороны, этот показатель гораздо ниже тех 95 %, которые иногда называют, критикуя институт частной оценки. С другой, он достаточно высок, чтобы говорить о низком уровне качества услуг по оценке рыночной стоимости. Это требует принятия скорейших адекватных мер как со стороны самого оценочного сообщества, в первую очередь саморегулируемых организаций оценщиков, так и со стороны законодателя», — подчеркнул Владислав Савиных. В качестве таких мер Николай Баринов предлагает совершенствование федеральных стандартов оценки, развитие механизмов адекватной ответственности оценщиков, в том числе выступающих судебными экспертами, разработку единых методических рекомендаций по отдельным вопросам оценки.

Кроме того, юристы СПбГУ выяснили, что, делая выбор в пользу данных судебной экспертизы, а не оценки, проведенной по заказу собственника, суды часто обосновывают свое решение не дефектами отчета об оценке, а его естественными качествами, например связанными с тем, что оценщик не предупреждается судом об уголовной ответственности. По мнению экспертов СПбГУ, такой подход необоснован и делает бессмысленными расходы истца на проведение оценки перед обращением в суд.

В судебных актах учеными также выявлено множество примеров, когда была проигнорирована свобода профессионального усмотрения оценщиков.

В таких случаях действия оценщика, которые находятся в пределах вариативности, допускаемой требованиями федеральных стандартов оценки, были названы нарушением. Эта проблема, по мнению авторов исследования, провоцирует возможность признания недостоверным практически любого отчета об оценке.

Юристы СПбГУ полагают, что решить эту проблему может, например, разработка методических рекомендаций, общих для оценщиков всех саморегулируемых организаций, отклонение замечаний экспертов, не содержащих указания на нарушение конкретных положений стандартов оценки, разделение вопросов экспертизы между двумя экспертами. Также ученые предлагают издать словари используемых терминов, базовых учебников по направлениям оценки, разъяснять оценщикам, в том числе привлекаемым в качестве судебных экспертов, учет свободы профессионального усмотрения при проведении оценки рыночной стоимости.

Полный текст отчета опубликован на сайте проекта «Мониторинг правоприменения».